Verteilung von Instandhaltungsaufwand nach § 82b EStDV
Torsten Weismann
Nach § 82b EStDV besteht abweichend von der Regelung des § 11 Abs. 2 EStG (Abflussprinzip) die Möglichkeit größere Instandhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen und sie somit nicht im Jahr der Zahlung in einer Summe von den Einnahmen abzuziehen. Dies macht vor allem Sinn, wenn die Höhe der Instandhaltungsaufwendungen zu einem so hohen Verlust aus Vermietung und Verpachtung führen würde, dass sich Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen und sonstige Steuerabzugsbeträge, wie z.B. Handwerkerdienstleistungen, nicht mehr steuerlich auswirken würden.
Durch die Verteilung kann es dann zwar dazu kommen, dass im Jahr der Zahlung, trotz der hohen Instandhaltungsaufwendungen eine (geringe) Steuerlast verbleibt, in den Folgejahren sich aber zusätzliche Entlastungen ergeben. Zulässig ist die Verteilung nur bei Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, was bedeutet, dass mehr als 50% der gesamten Nutzfläche als Wohnraum genutzt werden muss.
Wird das Gebäude veräußert, in ein Betriebsvermögen eingebracht oder nicht mehr vermietet, ist der verbleibende Teil der aufgeteilten Instandhaltungsaufwendungen im Jahr derVeräußerung bzw. Einbringung abzuziehen, er geht also auch in diesen Fällen nicht verloren.
Bei der unentgeltlichen Übertragung eines vermieteten Objekts ist nach R 21.1 Abs. 6 S. 2 EStR der verbleibende Teil der Instandhaltungsaufwendungen auf den Rechtsnachfolger zu übertragen, so dass dieser die Kosten geltend machen kann. Dies soll nach einem Urteil des FG Münster aber nicht gelten, wenn nach einer Übertragung ein Nießbrauch bestellt war, der Nießbraucher die Instandhaltungsaufwendungen getragen und aufgeteilt hat und in einem der Folgejahre auf den Nießbrauch verzichtet wird.
Interessant kann diese Gestaltung auch sein, wenn ein bislang privat genutztes Objekt erst in einem nach der Beendigung von Instandhaltungsmaßnahmen folgenden Jahr komplett oder zum Teil vermietet wird. Hier kann durch die Verteilung auf z.B. fünf Jahre erreicht werden, dass zumindest ein Teil der Aufwendungen sich noch steuerlich auswirkt. Wurde z.B. im Jahr 2014 ein größere Sanierungsmaßnahme mit Kosten in Höhe von 25.000 EUR durchgeführt, zu diesem Zeitpunkt das Objekt aber noch privat genutzt, wären die Kosten steuerlich irrelevant, mit Ausnahme der begünstigten Handwerkerleistungen nach § 35a EStG. Wird das Objekt in den Folgejahren z.B. ab dem Jahr 2015 vermietet, könnte durch die Verteilung der 25.000 EUR auf fünf Jahre zumindest noch ein Betrag von 20.000 EUR, verteilt auf die Jahre 2015 bis 2018 geltend gemacht und somit gerettet werden.