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Steuernews

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Einkünfte aus Vermietung

Torsten Weismann

Die Einkünfte, die als Vermieter einer Immobilie erzielt werden, unterliegen als sogenannte Überschusseinkünfte der Einkommensbesteuerung. Die Einkünfte werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Als Werbungskosten kommen verschiedene Abzugspositionen in Betracht, auf einige möchte ich mit diesem Artikel hinweisen.

Wenn Sie eine vermietete Wohnung erwerben, können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten verteilt auf die Nutzungsdauer als sog. Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden. Die Verteilung hat auf 50 Jahre zu erfolgen, der Abschreibungssatz beträgt somit 2% p.A. Lediglich bei älteren Immobilien (Baujahr vor 1925) beträgt der AfA-Satz 2,5%. Bis vor einigen Jahren bestand in bestimmten Fällen noch die Möglichkeit einer sog. degressiven AfA. Diese Möglichkeit ist allerdings entfallen, aktuell gelten nur noch die o.g. Sätze.

Die Anschaffungskosten der Immobilie sind in einen Anteil für Grund und Boden und für das Gebäude aufzuteilen, da nur der auf das Gebäude entfallende Anteil abgeschrieben werden kann. Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis u.a. auch die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für Notar und Beurkundung des Kaufvertrags. Nicht jedoch die Kosten für Bestellung und Eintragung einer Grundschuld, diese Aufwendungen können direkt als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Wurde die Immobilie unentgeltlich erworben, beispielsweise im Rahmen einer Schenkung oder im Erbfall kann die Abschreibung auf Basis der Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers erfolgen, soweit der ursprüngliche AfA-Zeitraum von 50 Jahren noch nicht abgelaufen ist.

Da bei den Überschusseinkünften das sog.  Zu- und Abflussprinzip gilt, sind Aufwendungen grundsätzlich im Jahr der Zahlung abzugsfähig. So können z.B. Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht werden, wenn die entsprechende Rechnung bezahlt wurde. Geht eine Rechnung kurz vor dem Jahreswechsel ein, kann über den Zeitpunkt der Zahlung die Zuordnung zum einen oder anderen Jahr erfolgen.

Bei größeren Instandhaltungsaufwendungen besteht die Möglichkeit, diese losgelöst von der Zahlung auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen. So wird ggf. in der Summe eine höhere Steuerersparnis erzielt, als wenn die Kosten in einem Jahr in voller Höhe abgezogen werden und sich vielleicht teilweise gar nicht auswirken. Wird die Immobilie vor Ablauf des Verteilungszeitraums veräußert, geht der Rest nicht verloren, sondern wird im Jahr der Veräußerung in voller Höhe berücksichtigt.

Zu den Einnahmen aus der vermieteten Immobilie gehören auch die vom Mieter bezahlten Nebenkosten sowie, wenn die Vermietung umsatzsteuerpflichtig erfolgt, die vereinnahmte Mehrwertsteuer. Im Gegenzug können natürlich auch die entsprechenden Kosten, wie z.B. die Nebenkostenvorauszahlungen an die Hausverwaltung geltend gemacht werden. Hier ist zu beachten, dass auch die Grundsteuer, die in der Regel nicht von der Hausverwaltung abgerechnet wird, sowohl als Werbungskosten geltend gemacht wie auch gegenüber dem Mieter abgerechnet werden kann.

Bei Eigentümergemeinschaften erfolgen häufig Einzahlungen in eine Instandhaltungsrücklage, damit spätere Reparaturen am Objekt (teilweise) aus dieser Rücklage finanziert werden können. Hier ist zu beachten, dass die Zuführungen zur Rücklage nicht zu abzugsfähigen Werbungskosten führen, erst wenn Entnahmen aus der Rücklage zur Begleichung von Handwerkerrechnungen erfolgen, können diese geltend gemacht werden.

Auch Fahrtkosten zur vermieteten Wohnung, zum Besuch der Eigentümerversammlung und für kleinere Besorgungsfahrten können geltend gemacht werden, daneben Kosten für die Verwaltung der vermieteten Immobilie, wie z.B. für Büromaterial, Telefon. Bei dieser Kostenposition bietet es sich an die Kosten zu schätzen und mit einem Pauschalbetrag geltend zu machen.

Es besteht auch die Möglichkeit einer verbilligten Vermietung, was sich im Fall der Vermietung an Angehörige wie z.B. Kinder oder die Eltern anbieten könnte. Beträgt die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung als voll entgeltlich, d.h. die Werbungskosten sind zu 100% abzugsfähig. Werden die 66% unterschritten, sind auch die Werbungskosten nur im gleichen Verhältnis abzugsfähig (z.B. 50% der ortsüblichen Miete führt zu 50% abzugsfähigen Werbungskosten). Existiert für den Ort, an welchem sich die Immobilie befindet kein Mietspiegel, wie z.B. in Breisach, sollte anhand von Vergleichsmieten ähnlicher Wohnungen (z.B. aus Mietangeboten in Zeitungen oder Nachbarwohnungen) versucht werden die ortsübliche Miete zu belegen. Es empfiehlt sich in diesen Fällen einen Sicherheitszuschlag zur Miete zu kalkulieren und die Grenze von 66% nicht prozentgenau zu vereinbaren, sondern statt dessen vielleicht lieber 70% oder 75% der selbst ermittelten ortsüblichen Miete, um bei eventuellen Differenzen mit dem Finanzamt noch einen  gewissen Spielraum zu haben. Ansonsten kann das Steuersparmodell „verbilligte Vermietung“ eventuell sogar zu einer Steuermehrbelastung führen.

Als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung sind auch die Schuldzinsen für die Finanzierung des Mietobjekts abzugsfähig.

Wird ein Objekt nur teilweise fremdvermietet, da ein Teil des Gebäudes eigengenutzt ist, sind auch nur die anteilig auf den vermieteten Teil entfallenden Zinsen abzugsfähig. Die auf den privaten Teil entfallenden Beträge unterliegen dem steuerlichen Abzugsverbot des § 12 EStG.

Wird ein Gebäude, welches gemischt genutzt werden soll, neu erworben oder errichtet, lässt sich mit etwas Zusatzaufwand ggf. eine getrennte Finanzierung der unterschiedlich genutzten Gebäudeteile erreichen. Dies hat den Vorteil, dass die Schuldzinsen, die auf den vermieteten Anteil entfallen zu 100% abzugsfähig sind, während das in der Regel notwendige Eigenkapital für die eigengenutzte Wohnung verwendet werden kann.

Im Fall der getrennten Finanzierung empfiehlt es sich außerdem, die auf die eigengenutzte Wohnung entfallenden Verbindlichkeiten vor denen, die auf den vermieten Teil entfallen, zu tilgen, da sich hierdurch die steuerlich nicht abzugsfähigen Zinsen bei gleicher finanzieller Belastung vermindern. Soll z.B. zum Jahresende eine Sondertilgung erfolgen, ist es aus diesem Grund natürlich sinnvoll diese in das auf die eigengenutzte Wohnung entfallende Darlehen fließen zu lassen.

Auch bei Leerstand einer vermieteten Immobilie sind die Kosten, die während dieser Zeit entstehen abzugsfähig. Bei längerem Leerstand sind allerdings die Vermietungsbemühungen nachzuweisen, beispielsweise durch Schaltung von Anzeigen. Je länger der Leerstand andauert, desto intensiver sollten lt. Finanzverwaltung die Bemühungen werden, z.B. durch Einschaltung eines Maklers. Auf jeden Fall sollten sämtliche diesbezüglichen Tätigkeiten genau dokumentiert werden.

Wird eine vermietete Immobilie veräußert und reicht der Veräußerungserlös nicht aus, um den mit der Immobilie in Zusammenhang stehenden Kredit zu tilgen, können die Schuldzinsen auch nachträglich noch als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies hatte der Bundesfinanzhof in einem Urteil im Jahr 2012 entschieden. Offen geblieben war allerdings die Frage, ob dies auch bei einer Veräußerung nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist möglich ist, was die Finanzverwaltung verneint. Derzeit ist allerdings vor dem BFH ein Verfahren zu dieser Frage anhängig. Sollte das Finanzamt den Abzug der Schuldzinsen ablehnen, kann unter Bezugnahme auf dieses Verfahren Einspruch eingelegt werden.